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不生孩子不结婚，年轻人为什么买“老破小”？|投向预言家
火币中国
2024年05月24日 12:11 13
Connor
近两个月来，长期处于楼市鄙视链底端的老破小，撑起了部分一二线城市楼市“小阳春”。
作为新房价格涨幅领跑一线城市的上海，二手房也同样活跃，开年来总价300多万的“老破小”涨幅迅猛，1月300万以下的房源成交了8486套，3月成交11349套，增长率近33%，4月依然维持高成交量9385套。
深圳、广州也是同样的剧本。深圳小户型的成交比例在60%以上，广州“老破小”一上架就被抢，更疯狂的是杭州，外地投资客特来扫货“老破小”，有人一出手就拿下12套。
那这些“老破小”大部分是谁在买呢？年轻人。根据中指研究院数据显示，近半年来，23到27岁的购房人数占比从15%上升至19%，且独居购房的比例也增加了4%。不结婚、不生娃，小户型仿佛成为楼市新潮流，合理但不绝对。
究其根源还不是因为其价格合理，且拥有良好的租售比。最近易居研究院房产报告更是客观揭露了一个事实：“老破小”跌到底了，甚至可以说被“错杀”了，数据显示，一线城市中的“老破小”二手房价格泡沫已经大部分消失，仅剩余5％。
“老破小”天亮的同时，楼市“王炸组合”终于落地，降房贷解决月供难，降首付解决资金门槛，设立3000亿保障房再贷款解决库存，下调公积金率再省钱。
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而这一次市场的狂欢也是全方位的，地产股疯狂、开放商涨价、中介“跑断腿”，但是这种狂热能持续多久，是最后的狂欢，还是企稳回升的开始？房地产低迷剧本真的迎来终局了吗？
我们一起来看看@智谷趋势@薛洪言@匀枫财技大兜底的观点：
理财新方式抄底“老破小”：“稳稳跑赢存款利息。”@智谷趋势
“广州、深圳、上海、杭州……总价不到200万，甚至不到100万的老破小正在被疯狂买入，有的挂出来1-2天即卖掉。万万没想到，这年头会买房的，是嘴上喊着“不结婚、不买房、不生娃”的年轻人；更没想到的是，年轻人正在拯救老破小，而老破小正在拯救萧条的楼市。
在市场看来，老破小正在从“垃圾资产”变成“有价值的投资品”。存款利率一降再降，从3字头到2字头，估计离1字头已经不远了。但有些超跌的老破小租金回报率已经超过2.5%，比银行定存的利息高，重新变得有投资价值。
简单算一笔账。上海内环边上一套总价120万的老破小，租金2500块，年租金3万元。租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（3000*12）/120w=2.5%。稳稳跑赢存款利息。
图片来源：智谷趋势文章，小红书博主
可是对年轻人来说，老破小虽然跌了，也要花掉几乎全部积蓄才能上车，还要背上一笔数十年的债务。激情消费的年轻人，真的想清楚了吗？其实没必要太过担心。无论是之前的“存款特种兵”，还是最近抄底买黄金，他们都可有主意了。
有一条重要的暗线，显然被他们敏锐捕捉到了。去年以来，北京、上海、广州、杭州等大城市的老房子陆续试点“原拆原建”。
据“真叫卢俊”统计，近两年杨浦、黄浦、静安、徐汇、虹口等拆除重建的老小区项目，数量已经有9个，涉及的居民户数近万户之多。比起动辄三四十层、几乎不存在重建可能的新建楼盘，老破小没准能“搏一搏，单车变摩托”呢？”
—— 摘录自《房价“骨折”之后，年轻人开始拯救“老破小”》，智谷趋势，极具影响力的财经新媒体和个人财富管理服务机构
楼市“王炸”立竿见影：“不要再悲观了”@薛洪言
“我们可以肯定地说，房价要企稳了，这个时候，投资者也好，购房人也好，都不应再悲观了。原因不在于将首付比例调降至15%，或3000亿再贷款能发挥多大兜底作用，而是近期一系列政策本身，表明了政策层稳房价、稳地产的决心。
在市场经济环境下，只要政府有决心，就没有什么价格趋势是不能逆转的。3000亿不行，有5000亿，5000亿不行，还有1万亿，只要下定决心，舍得拿钱，总能大力出奇迹。此前地产政策之所以不给力，很大程度上是政策端一直对地产周期持相对乐观态度，认为不至于这么差，不敢太用力，总担心一用力、就过热。
房价企稳需要一个过程，以库存的充分消化和供需结构再平衡为前提，不是今天出政策，明天就企稳，没那么快；同时，房价企稳并非所有房子都不跌，而是站在全国统计的层面，房价指数保持平稳即可。
当前库存高企，供需再平衡需要时间。经测算，我国商品房中长期面积需求中枢约为10亿平米/年（详见附注），2023年实际销售11.17亿平方米，2024年大概率能回落到长期中枢以下。但2010-2023年均销售14.13亿平方米，矫枉需要过正，钟摆经过中心点，需要向另一个极端靠拢一下。
同时，据中原地产数据，当前我国一线城市租售比在1.5%左右，二线城市租售比也不到2%，低于长期国债利率，对房价的支撑作用有限。”
——摘录自《这次不一样！房价要见底了》，薛洪言，星图金融研究院研究员
房地产低迷剧本终结：“有可能房价还会涨回来”@匀枫财技大兜底
“未来，确实有可能房价一定会涨回之前的高点价格。但是他绝对不会以我们认为的那种形式涨回来。如果房地产还想回到过去的光辉岁月，那可能性非常小。在这里德先生给大家分析一下，为何同意未来房价会涨回来，但是会以何等方式涨回来呢？
一、在不考虑通胀的情况下，哪些城市房产价格返回之前的高点呢？对于有些城市来说，可能返回的高点价格在2018年，在有些城市是2021年。但是城市房价返回上涨的关键因素，不是因为买房资格的放松，也不是房贷利率的下降，而一定是与城市的净流入人口变化以及城市经济活跃性有关。
那么现在纵观全国，能符合这样条件的城市有多少呢？其实已经很少了。北上广深的一线城市，目前都不敢这样肯定，但是仍然是最有可能。现在成熟经济体国家的现状就是大城市圈人口密度越来越高，其他地区空心化越来越严重。所以未来房价持续上涨的城市会越来越少。
二、未来房价可能会随着通胀的发生，仅仅是上涨了名义价格。但是也意味着实际的房价仍然是原地踏步，甚至未来还会下跌。仅仅因为通胀的影响，导致房产的名义价格在上涨。”
——摘录自《专家说房价按规律下跌不可怕，未来为何会涨回来？》，匀枫财技大兜底，财经领域优质作者
拯救房地产的或许不是年轻人，也不是“老破小”，而是性价比，更合理的价格更合理的租售比更合理的租金收益，在入手价格较低的背景下，无论是刚需还是中介抑或是单纯的投资客，很多都抱着“低点买进，自住或出租，等待拆改机会”的想法。
而当前央行三大王牌“降利率、降首付、收库存”，被市场称为史诗级重磅政策，叠加全国取消限购潮与各个地方的政策推动，从供给侧到需求侧双向解决问题，给房地产注入了强心针，这一次房地产或许终于要结束跌跌不休的剧本了。
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