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武汉顶尖豪宅，公摊能抵8套房？
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2022年08月18日 08:25 317
Connor
“怎么一公摊，把我一半的房子都摊没了啊？”
8月16日，“110平米的房子到手60多平米”公摊的话题冲上热搜。
青岛一小区110平米住宅，销售人员卖房承诺公摊31％，收房却变成46%。最终业主到手套内面积60多平米。
这是一个很极端的案例。
还是在青岛，另一千万级豪宅项目，单价3万元，建筑面积367平米户型，公摊面积95平米。这个豪宅的公摊面积顶一套房子。
知名房产律师蔡江林表示，法律法规层面对于公摊率却并没有清晰的规定，《武汉市商品房买卖合同》（示范文本）中也只约定了公摊建筑面积，并没有约定公摊率上限。
01
2001年6月1日起，《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
蔡江林表示，现实中，公摊率的制定往往要依据住宅小区的环境以及公共设施建筑面积等因素来进行具体核算，因此也给了开发商以较大的自主操作空间。
多数情况下，6层楼洋房的公摊，15%以内；小高层、高层的公摊25%以内，超高层超过25%。
一个项目能造出多少建筑面积来卖，拿地的时候就规定好了。无论公摊做大做小，开发商的总收入都是一样的。为了房子更好卖，开发商尽量把公摊做小。而现在的公摊比以前高，主要是容积率高，楼越盖越高。
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在武汉，豪宅大平层多是高层与超高层，少量洋房、小高层、叠墅。
豪宅的公摊，与电梯数量、架空层空间、建筑高度、楼道长度、底层设备用房等有关。豪宅吃掉公摊的，可能是越来越多的公共空间和配套，比如会所、大堂等。
同时，开发商还有一种套路，通过大面积赠送填补公摊，如卧室的飘窗、设备平台等。
甚至是墙体的厚度，都影响着公摊面积。在武汉，很少有项目做内墙内保温，都是外墙外保温。其中一个原因是，内墙内保温，影响套内面积。
二七滨江的某交房项目，公摊20%－22%。另一热销项目，3梯2户的楼栋，公摊25%。武昌滨江某总裁公寓，公摊50%。
蔡江林表示，买房人在签订合同时，应当对于公摊面积的约定予以重点关注，如有可能尽量在补充协议中约定公摊面积误差比例及相应的处理方式，避免后续发生公摊面积过大但没有相应的条款可以参照执行的尴尬。
02
在豪宅界有种观点，豪宅的公摊面积不能太小。
公摊面积如果太小，那电梯、公共走廊、大堂、楼梯间的面积，包括车位的配比，都可能会受到影响。
豪宅在公摊面积上是不能吝啬的。豪宅之豪不仅仅体现在室内空间，同样体现在大堂、电梯、走廊等公共空间。
试想一下，如果室内空间是深圳湾一号的尺度，但电梯、走廊是普通住宅的尺度，它还能叫豪宅吗？
豪宅会把钱花在普通人觉得不实用、不必要、非刚需的地方，凸显仪式感，而浪费实用空间。
豪宅就要更大的大堂、更宽的走道、更大尺度的电梯轿厢，甚至更多部电梯。
顶级豪宅就会把大量的空间花在仪式感的营造上，小区大堂、地下车库、入户大堂、风雨连廊等空间。
以二七滨江某豪宅项目为例，约600平米的会所大厅，2000多平米的园区配套。
豪宅里，公摊与容积率结合一起更好。低容积率、适当公摊，更能有舒适的居住体验。
03
还是以二七滨江为例，一套550平米的大平层，公摊25%，单价6万元。
相当于公摊部分，总价825万，至少能买8套100万的房子。
以大平层豪宅的起步面积180平米户型为例，20%公摊，5万单价。公摊总价180万元。
实际操作中，业主收房时，良心企业通常告知项目实际面积，房款多退少补。
部分项目则交房面积与合同面积完全一致，不退不补。少数项目甚至要求业主补几平米差价。
人们呼吁取消公摊面积，争的是物业费、取暖费以及装修费这样按照建面计算的费用。
如果按照套内面积计算，人们可以省下很大一笔费用。公摊面积的计算方式很复杂，一般人很难算清，于是开发商与测量机构容易玩猫腻。
知名建筑师郑国庆表示，公摊的话题涉及到人性的本原：购房者永远是既要房子品质高、豪气，又要公摊很小甚至不计，而开发商则永远是不会做一平米不计价的面积，还要想办法迎合购房者，所以只能挖空心思搞明赠暗送。
他还介绍，绝大多数发达国家住宅按套定价，不再公布构成细节。你愿自测自算是你的事。这些国家从一开始就没按平米单价定价，只有套型面积、层高这两个指标写进合同，没有法津义务披露面积构成的其它细节。
“客户如果想了解，得花钱请公信力第三方做尽职调查，但除了明显的面积、层高数据有差别外，其它的数据结果也很难影响已签合约的法律效应。”
在国内，公摊面积会不会取消，没有官方文件，它一直伴随着我们。即使取消，也极有可能是换一种计费方式。如果买房人对公摊有异议，可向当地房地产面积测算鉴定站申请鉴定。
［后记］
最近一款爱马仕新款自行车售价高达16.5万。
刚一上线，线下门店就卖光了。网友惊呼：有钱人的世界你永远不懂！
要说有这个自行车有什么高科技？没有。
能解决我们在生活中什么需求痛点？也没有。
什么都没有，它真的就是一辆自行车。
这辆自行车背后是富人的消费逻辑：买符合自己身份的奢侈品，或是买奢侈品声明自己的身份。
刚需盘谈的是性价比，买房人很在意公摊。豪宅盘谈的是低调奢华的生活，买家也在意公摊。
在公区上吝啬的豪宅，无法给豪宅买家更好的生活体验。豪宅业主不在乎公摊部分，抵多少套房或豪车，更在乎自己住的好不好。
这里建议豪宅项目在售楼部醒目位置公示公摊，将建筑面积、套内面积、公摊部位等信息明白公示，充分保障买房人知情权，并做到合适的公摊，在项目运营中落实好公摊收益。
文｜杨光华（地产写字人）
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