“按揭到80岁”楼市新政，救得了下坠的南宁经济吗？

火币交易所官网 2023年02月15日 09:09 102 Connor

继买房可享“十年免费坐地铁”之后，南宁楼市促销又出新噱头——“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”。火急火燎为楼市添柴加热的背后，是南宁下跌的房价、高企的去化、速降的经济。

数据显示，南宁二手房已连续下跌19个月；新建商品住宅库存消化周期为20个月；去年经济总量排名全国第56位，相比2021年下降5位。值得关注的是，南宁财政自给率不到50%，土地财政依赖度则超过40%。

南宁频出楼市新政一是拼经济，二是救财政，但两方面前景都堪忧。近年广西高喊强省会，南宁经济首位度却每况愈下，2019年-2022年分别是21.2%、21.3%、20.7%、19.8%。南宁经济失速源自二产疲软——没有强大现代产业支撑的南宁，“急火攻心”救楼市无异于饮鸩止渴。

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南宁二手房连跌19个月

南宁楼市有过好时光。2007年-2009年是南宁楼市第一个高峰期。数据显示，2007年南宁新建商品住宅销售面积接近600万平方米，创15年来新高。2009年，在4万亿政策刺激下，南宁楼市火爆，炒房客蜂拥而至。2010年到2014年的限购，让南宁楼市暂歇。

限购取消之后的2016再到2019年，南宁楼市再次量价高升。直到2020年，疫情爆发、投资客离场，南宁楼市步入下行周期。从2021年7月开始至今，南宁二手房已连续下跌19个月，价格跌回2018年水平。南宁主城区商品住宅成交量持续下滑，2021年和2022年降幅均超三成。

楼市的寒意也传导到土地市场。2021年南宁主城区住宅用地随着供应减少，成交体量腰斩，2022年市场整体下行，土地成交继续缩水。去年南宁主城区住宅用地成交规划建筑面积为298万方，成交金额100.8亿元，同比分别下降22.1%、45.5%。对于土地财政依赖度高的南宁来讲，过去三年相当难熬。

作为三线城市，南宁自身经济体量有限，税收基数薄弱，早些年在高速城镇化带动下，土地出让收入大幅增长。如今财政收支缺口较大，南宁恐怕更难抑制通过卖地提升财政收入的冲动。研究报告显示，2021年，南宁政府性基金收入达547.92亿元，其中土地出让收入对综合财力贡献度达到40.32%，而南宁市政府债务规模为1231.15亿元。

为了楼市、为了财政，南宁不是没有努力过。过去一年，南宁推出了诸如“强师惠师”、落实多子女家庭公积金支持、家装补贴、人才购房补贴等政策——相比于新一线城市，南宁楼市政策以公积金优化贯穿全年，但对楼市带动极为有限。

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刚刚推出的“贷款年龄期限延长”新政让年届半百者也能贷足30年，可以照顾一些中老年人购房需求——不过，这显然是南宁楼市、尤其是当地经济的“病急乱投医”。

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南宁GDP排名下滑5位

南宁之“病急”体现在，过去的一年其经济排位经历了近年来最大的滑坡。

过去十余年，南宁经济总量一直排在全国50名上下，历年的浮动不过两三个位次，与太原、哈尔滨处于同一梯队。2021年，南宁经济总量5120.94亿元，在全国城市中排名51位；2022年，南宁GDP为5218.34亿元，排名全国第56位，相比前一年下降了足足五位。

是哪些城市超过了南宁？它们来自天南海北。包括能源重镇鄂尔多斯、广东增速王惠州、湖北省域副中心宜昌、闽南港城漳州、淮海经济区中心城市济宁。在这些城市中，南宁的增速1.4%垫了底。2021年，南宁与“老对手”太原的经济差距不到1亿元，去年则又拉大到350亿元左右。

经济下滑是一方面，财政也甚为吃紧。南宁财政收入在全国50名开外，而且财政自给率长期低于50%。以2022年数据来看，南宁市一般公共预算收入392.68亿元，支出完成838.93亿元，自给率仅为46.8%。两个可供参考的城市是，贵阳自给率超过60%，昆明则超过70%。

相比经济和财政，南宁人口规模尚可。数据显示，南宁常住人口为883万人，较第二名玉林足足多出300万。近十年，南宁常住人口增速较快，2001年到2011年南宁常住人口增长了70万人，2011年到2021年增长了193万人。常住人口比户籍人口多数十万人，这说明南宁对外市人口具有一定吸附力。

不过，令人遗憾的是，南宁面临高端人才难引进，技术工人难留住的尴尬境地。多数企业很难引进985高校毕业生，人才瓶颈制约企业发展。一些企业反映熟练的蓝领技术工人紧缺。目前，南宁高技能人才约占全市技能人才总量仅约两成。南宁本地培养的高职院校毕业生流失到外地，高技能人才数量存在较大缺口。

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南宁工业孱弱“腰不够硬”

经济、财政、人口特征是南宁产业结构畸形的“鲜活例证”，也是南宁楼市新政大概率不会起效的症结所在。南宁最大的软肋是第二产业，工业短板让南宁“腰不够硬”。此外，《后疫情时代中国城市营商环境指数评价报告》显示，南宁营商环境比贵阳、南昌分别落后16个和14个名次。

2021年南宁一二三产业增加值分别为607亿元、1199亿元、3315亿元。三次产业结构为12：23：65，这个比例相当另类：一产比重高于全国（7.3%），二产比重甚至低于深沪，三产高出二产约42个百分点——未经高度工业化过渡，南宁这么高的三产占比让产业结构畸形。

南宁尚无千亿元产业，不仅工业体量小，而且增速慢。从2018-2021年广西工业发展成绩单看，南宁落后于北海、贵港、玉林等地，与首府城市地位不相符。今年的广西政府工作报告提出，支持南宁南南铝加工价值链提升工程，这从侧面反映南宁传统工业占主导，新兴产业规模尚小，而且产业集群特色不突出，竞争力不强的特点。

没有高层次人口聚居，没有现代产业体系，南宁近二十年的楼市起伏全凭“外力”。如前所述，2007年-2009年的南宁楼市阳春源起于城镇化浪潮和“4万亿”投资；2016年-2019年的楼市狂欢，主要得益于五象新区规划、广西各地级市高铁通车给南宁带来外地投资客等因素。

值得关注的是，曾经被寄予厚望的五象新城如今还是不温不火。前年网友实拍南宁五象新区，标题是“15年投资了3200亿，为何还这么冷清?”回头来看，五象新城只是起到了促进楼市销售的作用。

当下南宁的主视角已经从五象新城抽离，今年南宁两会的热点是“平陆运河”、“南宁临空经济示范区”、“东部新城”等区域。在产业待兴的当下，修修补补的楼市新政只是隔靴搔痒，况且这一次没有了充沛的外部助力，南宁想要的第三次楼市狂欢大概率会缺席。

参考资料：

强首府战略下南宁工业高质量发展研究.桂海论丛

抢抓机遇乘势而上厚植首府开放优势.南宁日报

广西第一城南宁的两个楼市周期跌宕.楼市地理

标签：南宁下坠新政按揭楼市